有关中国的“房事”，说书人已经和大家摆龙门阵说了三回，但由于房事的复杂，像说书人这样碎片式的走马观灯显然是远远不够的，所以按照惯例，无论怎样，这一回“房事”要告一段落了。但未来中国的“房事”究竟还会怎样?说书人真是挠头。

　　更麻烦的是，正如说书人在上回书中所言：在诸多的经济周期中，人一辈子也许只能赶上一次房地产周期，同时由于我们的房地产市场化是从1998年开始的，所以我们经历的这个房地产周期还是我们自己的第一个房市周期。正是由于有这两个“一”，就决定了未来中国的“房事”走向存在诸多变数，说书人想聊聊自己的看法，但在此之前，还是要给各位看官先摆几组数据。

　　第一组数据：房地产价值超过了一年的经济总量。这里做个假设，在流通中的个人商品住宅中有一半是需要银行贷款支持的，同时按照贷款额占房屋价值的50%来推算，2011年末，个人购房贷款余额7万亿元，相应流通中的个人商品住宅的房屋价值约30万亿元左右，占当年GDP的比重为60%;而到了今天，个人商品住宅的房屋价值已经超过70万亿元，占GDP的比重则已经超过了100%。

　　第二组数据：房地产已经是最重要的信用载体。截至2015年3月末，房地产贷款余额为18万亿元(其中个人购房贷款余额是12万亿元，房地产开发贷款余额是6万亿元)，占全部贷款余额的比重为21%，而在2011年，该占比为19%，危机前(2007年)则仅为14%。而如果观察信贷增量的结构，房地产充当信用载体的作用则更明显，2007底至目前，各项贷款余额增加了60万亿元，同期房地产贷款增加了14万亿元，占比为23%。

　　第三组数据：由房地产带来的利息支出是最重要的一块债务负担。按照房地产贷款结构(个人购房贷占六成半，开发贷占两成半)估算，直接由房地产贷款带来一年的利息支出目前已经超过1万亿，要知道目前包括政府、实体和居民整体一年的债务利息支出是7万亿元，也就是说有七分之一的利息支出是源自房地产。

　　好了这回书的数据也摆完了，这些数据证明“房事”真是一件天大的事，未来怎么办?天真的会塌吗?

　　让我们先来看一下已经历过房地产市场完整周期国家的做法，当然各国的做法均有所区别，但无外乎有两条最基本的路径：

　　路径一，依靠市场。把房屋这个不动产变成一个金融游戏的标的。这个游戏设计最巧的莫过于美国，1998年至2001年期间美国房地产市场出现了一轮下降，房价累计跌幅超过了40%，当时华尔街的金融机构进行了一个金融创新(之前只是房地产贷款的证券化)，发展出了一个持续繁荣6年之久的次级抵押贷款市场，这个市场最吸引的地方就是，对于购房者而言，可以不断地将房屋增值部分向银行进行抵押，获得收益，而且在购房初期甚至是零首付，零利率，这就意味着你填一张申请表，就可以分享房价上涨的好处，所以在2001-2006年期间，美国的房价持续上涨了50%，同期美国也迎来了大消费的时代，个人消费在经济中的比重超过70%，因为美国人钱来得太容易了，只要一房在手(这个房子还不完全是自己的)，银行就会给你发钱。但不幸的是，美国把这个游戏做过头了，2006年房价开始下跌，贷款的违约率快速上升，围绕房价增值部分的所有金融产品几乎一夜之间变成了废纸，并最终演变成了一场百年全球金融危机。

　　路径二，依靠政府。即政府将商品房产收购，并通过或售或租的方式，将其用于满足低收入居民的住房需求。例如，日本政府自1966年就启动了“住宅建设五年计划”，至今已经10个计划，相应在日本的住宅市场形成了多元化的供应体系，其中日本政府自己购建的公营住房占比5%，政府与地方团体合作购建的公团住房占比5%，享受长期低息贷款的住宅公库占比30%，而房地产开发商提供的市价商品住宅占比60%;同时目前日本私人拥有的住房占有率为60%，租赁住房占40%。所以虽然经历上世纪房地产泡沫破裂，但在日本政府的有效干预之下，日本的“房事”相对无事，可见与不同收入人群和不同居住需求相对应，多元化的住宅供应体系具有较好的适应性。

　　回到我们自己身上，尤其是在住宅市场供需已经发生深刻变化之后，未来“房事”怎么处理呢?

　　首先，我们自己的“房事”和美国的次贷危机告诉我们，房子既可以是良剂，也可能是毒药。说它是良剂，是因为房子是人的最基本的需求，用好了于国于民都是大好事，而在我们这里房子也确实就是这样的好事;说它是毒药，则是加载在房子身上的东西过分得多，那么很可能最基本的需求就变成了发家致富的幻想，例如美国。

　　第二，我们的政府可以说是对于“房事”干预最多的政府，但一直以来都是在围绕商品住宅的价格绕圈子，而相应满足低收入人群住房需求的保障房供应体系发展滞后。虽然在2007年宏观层重新捡回了城市廉租房制度作为解决低收入家庭的主要途径，但其确定的以现金租赁补贴为主的保障方式显然是杯水车薪，以至于到了2010年全面启动了包括棚改房、公租房、经济适用房、两限房、廉租房等保障房建设，而效果仍不尽如人意。因为目前的保障房无论是在保障对象确定(很多地方还在和户籍挂钩)、保障标准设定上、保障房的交易流转等方面，客观上存在制度亟待完善之处。

　　第三，对于前期投资之后遗留下巨量的存量商品房如何消化，至今没有很清晰的计划。虽然在部分地区，已经开始政府回购商品房用于保障房房源的试点，但由于存量房的用途改变势必会出现回购价格的不易确定，所以这样的改革试点效果究竟如何，尚未可知。

　　类似上述的不确定，说书人就不再赘述了。说书人在“房事”最后一回最想说的是，既然房市的下行周期已经开启，那么我们就该正视它，而如果说在上行期，政府关注的重点是房价，那么在下行期，关注重点应该是房子数量，因为无论怎样，目前保障房还是有很大缺口的;另外在流通中的房子及背后的产生的信用，是否可以通过证券化的方式进行盘活，也是一个不小问题;还有就是基本住宅需求向改善型需求的转变也是一个不小问题。

　　总之，中国的“房事”远没有终结，很可能最精彩的章节才刚刚开始，对于政府、企业、金融业和家庭居民而言，始终是一件天大的事。